出品｜中访网
审核｜李晓燕
2月5日，香港资本市场迎来一笔标志性融资交易——越秀房产基金（00405.HK）成功完成首笔境外绿色双币种债券定价发行，以人民币与美元双币种架构、国际评级加持、全球资本热捧的亮眼表现，为香港上市REITs的绿色金融实践写下全新注脚。此次发行不仅是越秀房产基金可持续融资体系的关键突破，更成为内地核心资产对接国际绿色资本、REITs行业践行“双碳”目标的典型样本，在全球不动产金融低碳转型浪潮中彰显中国力量。
本次境外绿色双币种债券发行，由6.9亿元人民币3年期绿色点心债与3亿美元3年期绿色美元债组成，两大品种分别获得标普、惠誉BBB-债项评级，融资成本与信用资质双双实现优化。其中，人民币绿色点心债票面利率3.5%，创下越秀房产基金境外人民币债券发行票面利率新低；美元绿色债券票面利率6.5%，是基金自2021年后重返美元资本市场的重磅之作。双币种、同期限、高评级的结构化设计，既契合国际投资者的配置需求，又为基金优化债务币种结构、分散汇率风险、稳定融资成本提供了坚实支撑，开启了越秀房产基金境外融资的全新阶段。
展开剩余77%作为越秀房产基金基于自有可持续融资框架的首笔境外绿色债券发行，此次交易的含金量远超融资本身。基金首份可持续融资框架经惠誉常青第二方意见评定为“良好”，明确了绿色项目筛选标准、资金使用规范、环境效益评估体系等核心内容，确保募集资金精准投向低碳改造、节能运营、绿色建筑认证等符合国际标准的绿色项目。这一框架与全球绿色债券原则（GBP）、可持续发展挂钩债券原则（SLBP）全面接轨，让越秀房产基金的绿色融资从理念落地为可量化、可核查、可追溯的标准化体系，为后续可持续金融产品发行奠定了专业基础。
国际资本市场的热烈反响，印证了全球投资者对越秀房产基金绿色实力与资产价值的高度认可。本次发行吸引了新加坡、中国香港、欧洲、中东等地区超60家优质机构投资者参与，簿记峰值规模接近发行规模的4倍，超额认购彰显市场信心。从投资者结构来看，资管、基金、保险等长期配置型机构占比高达80%，银行类投资者占比19%，私人银行占比1%，专业机构主导的认购结构凸显基金信用资质的稳定性；地域分布上，亚洲投资者占比93%，欧洲、中东及非洲投资者占比7%，实现了亚洲核心市场与全球主流资本的全面覆盖，进一步提升了越秀房产基金在国际资本市场的品牌影响力。
这份认可，源于越秀房产基金二十年如一日的可持续发展深耕。作为2005年登陆香港联交所、全球首只专注中国内地优质物业的上市REITs，越秀房产基金自诞生之初便将长期主义与责任理念融入发展基因。上市二十年来，基金布局广州、上海、武汉、杭州、香港五大核心城市，持有十项优质物业，涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店、服务式公寓多元业态，截至2025年中期，物业产权总面积达118.4万平方米，总资产规模约428亿元，形成了核心区位、多元业态、稳健现金流的优质资产组合。
在不动产运营全链条中，越秀房产基金将绿色低碳理念深度渗透，以硬核实力领跑行业ESG发展。2025年，基金斩获全球房地产可持续标准（GRESB）最高五星评级与“全球行业领导者”殊荣，社会、管治维度斩获满分，环境维度得分远超行业平均水平；同时获评恒生可持续发展评级A类，综合表现与环境维度领先60%同业。旗下广州国际金融中心、越秀金融大厦等项目斩获LEED铂金级、WELL铂金级等国际绿色认证，通过数智化能源管理平台实现能耗监测全覆盖，持续推进节能改造、绿色电力应用、垃圾分类等低碳举措，非酒店类物业碳排放强度较2019年下降20%，用实际行动兑现低碳承诺。
在绿色金融领域，越秀房产基金早已构建起多元化的可持续融资矩阵。从可持续发展挂钩贷款（SLL）到绿色债券，从境内融资到境外双币发行，基金不断拓宽绿色资本通道，提升绿色融资占比。此次境外绿色双币种债券发行，是基金绿色金融布局的关键一跃：一方面，打通了人民币与美元双币种绿色融资通道，适配国际投资者的货币配置需求，提升了融资灵活性与抗风险能力；另一方面，以绿色债券为纽带，将国际资本引入内地优质绿色不动产项目，实现了资本、产业、环境的三方共赢，为REITs行业盘活存量资产、推动绿色转型提供了可复制的融资模式。
对于越秀房产基金而言，此次发行更是战略层面的重要升级。在全球经济复苏不均衡、不动产行业向高质量发展转型的背景下，REITs的核心竞争力已从单纯的资产规模转向资产质量、运营能力与可持续发展水平的综合比拼。越秀房产基金通过绿色双币种债券发行，不仅优化了债务结构、降低了融资成本，更向市场传递出坚定走绿色高质量发展之路的决心。基金将可持续发展与经营战略深度绑定，以绿色金融赋能绿色运营，以绿色运营提升资产价值，形成“融资—投资—运营—增值”的良性循环，为单位持有人创造长期、稳定、可持续的回报。
从行业视角来看，越秀房产基金的此次实践，为香港上市REITs乃至中国不动产行业提供了三大启示：一是绿色金融已成为REITs提升核心竞争力的必答题，通过标准化可持续融资框架对接国际资本，能够有效降低融资成本、拓宽融资渠道；二是双币种绿色融资架构适配全球资本配置需求，是内地核心资产国际化、REITs融资多元化的有效路径；三是可持续发展不是额外成本，而是提升资产价值、增强投资者信心、实现长期发展的核心动力，ESG表现与财务表现正形成正向共振。
展望未来，全球绿色金融市场规模持续扩张，“双碳”战略深入推进，REITs作为不动产证券化的核心载体，将在绿色发展中扮演更重要的角色。越秀房产基金将以此次境外绿色双币种债券发行为新起点，持续深化可持续融资体系建设，不断创新绿色金融产品，加大绿色运营投入，推动旗下资产全面低碳升级。同时，基金将坚守服务实体经济、赋能城市发展的初心，深耕核心城市优质资产，以经济共赢、绿色低碳、社会共融为发展方向，为投资者、租户、社会等各利益相关方创造兼具经济效益与社会责任的长期价值。
从首登港交所成为全球首只投资内地物业的上市REITs，到如今发行首笔境外绿色双币种债券；从深耕不动产运营二十年，到斩获GRESB五星评级领跑行业，越秀房产基金始终以创新为翼、以责任为基，在资本市场与实体产业之间搭建起高效连接的桥梁。此次绿色融资里程碑，既是过往可持续发展成果的集中体现，更是未来绿色征程的全新开端。在全球不动产低碳转型的浪潮中，越秀房产基金将继续以专业能力与责任担当，引领REITs行业绿色高质量发展，为中国绿色金融创新与“双碳”目标实现贡献源源不断的REITs力量。
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